中國夢，百姓的安居夢

中國夢，首先是安居夢。房子，在中國老百姓心中，不僅是一個遮風擋雨的住所，更是向希望起航的港灣。對于老百姓而言，每個人都想圓自己的“安居夢”。從孟子的“居者有其屋”到詩人海子的“我有一所房子，面朝大海，春暖花開”，不同的時代，同樣的情懷——"安居"，才能"樂業"。
一年一度的“3·15”即將到來，作為消費者，最關心的莫過于產品的質量了，尤其是大宗商品的質量往往成為人們關注的重點，住房是眾多消費者一生中最大最重要的商品，凝結了自己大半生的心血，一旦出現問題，老百姓的“安居夢”又從何說起？新華網房產推出“3·15”特別策劃案——“安居夢”去哪兒了？新華房產將根據網友反映的問題，安排資深記者進行跟蹤報道，同時邀請相關領域的專家律師，對網友的問題進行解答。

置業安居，是大多數中國人思想中根深蒂固、屹立不倒的一面旗幟。無數人以此為目標和夢想，并為此終身奮斗著。買房，似乎是人生不得不走的一步艱難的棋。然而，如今樓市一片火熱，房企品牌百花齊放，人們的選擇更多了，風險也更高了。往往購房者不惜掏空積蓄，只求好房安居，卻反而踩進了各種各樣的購房陷阱，平添諸多鬧心事。

新華房產3·15專題活動，為購房者特別策劃買房常識問答，無論你是正在看房、選房，還是正在買房、裝修，你所有的困惑、疑問，我們將竭力為您解答。【詳細】

問：簽訂合同簽要注意什么？

答：要審驗“七證”，消費者在購買商品房時，要注意看商品房“七證”是否齊全；要認真審查《商品房認購書》以防“陷阱”，買房簽訂認購書并交納一定的定金，如果購房人未在限定的時間內簽約，定金將被扣除，這是現在售樓過程中的習慣性做法；要謹慎簽合同，簽前要認真審查合同條款，弄清其含義。

問：開發商延遲交房怎么辦？

答：首先，開發商遲延交付房屋，購房者經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，購房者可以請求解除合同，但當事人另有約定的除外。其次，因開發商遲延交房解除合同是有期限限制的：經購房者催告后，解除權行使的合理期限為三個月；購房者沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使;逾期不行使的，解除權消滅。逾期辦證可以退樓，并要求開發商返還購房款及利息；房子有裝修的，還要賠償裝修損失；要求開發商辦妥房產證；如果合同沒有約定違約責任的，則以購房款為基數，按銀行同期貸款利率和逾期辦證的天數計算違約責任。

問：常見房屋質量問題有哪些？

答：違規房屋質量問題，是指房屋在建筑材料、設備的使用上或施工操作規程上達不到法定質量標準。這類房屋質量問題是目前最常見，也最容易引發糾紛的一類質量問題。

問：開發商交付的房屋不合格怎么辦？

答：住宅應按套型設計，每套應設臥室、起居室、廚房與衛生間等基本空間。如果開發商交付的房屋違反了這些規定造成房屋交付不合格了，則買房者可以通過下列方式尋求救助。1、實際履行，實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。2、解除合同，解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。 3、違約金及損害賠償，出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。

問：預售商品房交付時面積不符如何處理？

答：《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。

問：預售商品房交付時面積不符如何處理？

答：物業管理公司一般都是開發商選定的，在業主購買小區商品房時合同中就已經約定明確了。由于是開發商與物業公司簽訂管理合同，業主對此并沒有發言權，導致出現了物業公司與業主利益沖突的問題。對物業管理不滿意，可以按照法律規定更換物業公司?！段飿I管理條例》第十一條規定，業主大會可以選聘、解聘物業管理企業。因此，只要小區成立了業主大會，就可以由業主自己選聘物業公司，對開發商選擇的物業公司為滿意，可以通過業主大會的活動來更換。

地下立交方案被否樓盤涉嫌虛假宣傳
高架橋方案受到業主抗議，而馬路另一側的樓盤則告知看房者立交橋工程采取的是“地下立交”，是開發商有意隱瞞？還是業主理解有誤？...

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新華房產"3·15"集結號:消費者購房知識大講堂14日舉行		業主投訴深圳消委會當即跟進		新華律師幫欄目正式啟動

世華房地產投資顧問有限責任公司福田北區副總經理曹風國 談《購房中間環節注意事項》

看房有講究

作為買方，最關心的問題就是我買的房和我拿到的房是否一致，在看房時，很多房子的房號和房產證標注的樓層和房號是不一樣的，如一些開發商在蓋樓時，4樓的房號會顯示為5A，很多人會理解為在5樓，按電梯和看房號都是5A，但是一交房卻是4樓，而很多購房者不喜歡4樓，所以在簽合同之前一定要看房產證，結合房產證與你了解的樓盤信息查驗房號、建筑面積、批地時間等信息。

有些購房者看房時經常問這是什么時候的房，一般的回答都是入伙時間，即開放商建好房后到業主手里的時間，但這里面可能有歧義，購房者可能問的是房子的批地時間，而批地時間和入伙時間是不同的，有時候你看到一套舊城改造的新房子，但很有可能因批地時間早，相比七十年的產權到你手里就只有三四十年了的使用時間了，所以在看房時大家要在追問一句這套房的批地時間是哪一年？同時，這也涉及到房貸的問題，你以為以你的年年齡可以拿到30年的貸款，但房子本身的產權不到30年了，那這種情況你就貸不到款了。

查檔十分重要，一般我們都會拿業主的房產證到國土局查驗產權是否清晰，在交易過程中一般有兩個狀態，一個是紅本在手一個是銀行抵押，如果他的房產處于查封狀態就無法交易，即使買家非常喜歡這套房子，業主承諾能解決這個問題，但往往最后還是會產生糾紛，所以房子的實際情況和產權情況一定要明確。

贈送面積藏隱患

買房九項注意

第一，在買家看房時，往往會有一些贈送面積，總送面積有兩種，一種是房屋內贈送面積，如房子一進門有入戶花園的贈送面積或頂樓的天臺花園面積，不過這部分是房產證中沒有體現的，這個時候就需要購房者了解小區的建筑結構，了解這個贈送面積是否是合理的。有些情況室內花園是違建的，如果購房者貪圖小便宜而產生糾紛就很麻煩，特別是當違建影響到其它業主而被起訴那違建部分就必須拆掉從而給購房者造成損失。另一種情況是開放商在建天臺花園時這部分屬于公共面積，屬于這棟樓業主共有，但隨著時間推移某些業主會將其納入私人占有，而在售房時也會告訴購房者這個花園是他自己的，這時購房者就應該去管理處核實此事。

第二，在購房支付定金時，一般而言是把定金放在第三方監管，由第三方確認打給賣家，但一些購房者不信任第三方往往把錢直接打給業主，害怕這筆錢第三方用作他用，但其實第三方也是受房協監管的，而第三方監管這筆錢的目的是確保賣方紅本與國土局備案一致和不會一房多賣，當確保房屋無問題時才會把定金給賣家以確保買家利益。

第三，業主房屋在產權按揭時，只要業主做了公證給擔保公司，一些小的經紀公司，就會代購房者支付定金，這樣的操作不規范，對于買家來說這樣的房子存在著隨時查封的風險、無法贖樓的風險和定金無法追回的風險，而規范的操作方式是，在公證給擔保公司，擔保公司將業主的房產證贖回后，經紀公司才能代購房者給業主定金，所以購房者一定要委托規范的第三方或者經濟公司來保障自己的權益。

第四，在學位房方面，學位房分為A類學位、B類學位、C學位，其中存在優先權的問題。也許你在這買房可以上學，在這租房可以上學，你的爺爺奶奶在這買房孫子孫女也可以上學，所以在何種情況下，適齡兒童可以上學一定要問清楚，這些都是可以再教育局網站查到相關信息。在確認后，你還得向物業確認你所購買的房子業主此前是否使用過物業給房子所附屬的學位。一定查證業主有沒有使用過，是否還在使用，如果還在用，很多學校就不能在使用學位了，因為一套房子對應一個學位，這一點是購買學位房的關鍵點之一。

第五，業主戶口遷出的問題常常被忽略，很多購房合同中這一點都被忽略了，一定要在合同附加條款中規定業主在規定時間內遷出物業所附加房屋的戶口，這樣購房者才能遷入戶口。

第六，在費稅方面，滿5年是不交個人所得稅的，但法律規定只有申請才能免交，否則必須繳納，所以在合同中一定要業主配合購房者申請免繳個稅。

第七，擔保費用數額往往是不確定的，經濟公司、銀行、擔保公司都不能確定擔保費用的具體數額，具體來說擔保費用有三塊，分別是擔保公司收取的擔保費，銀行收取的短期利息和罰息。擔保費用不同公司不一樣，銀行短期利息時間越長利息越高，罰息每個銀行也不一樣，所以最終擔保費用不能確定。所以最好的做法是贖樓的相關事宜由業主辦理，相關費用由購房者承擔，這樣省時省力。

第八，業主的信用記錄對贖樓具體費用有影響。在簽合同時時一定要增加附加條款，因業主還款逾期而導致的不良信用使得贖樓費用增加，那增加部分由業主承擔。

最后，購房時家私清單一定要列在合同中，以免造成看房時與收房時因家私不齊產生的糾紛。大家在簽訂合同之前家私清單一定要明確細節。甚至細節到他是什么樣的品牌，他目前的狀況是良好還是有點問題？都要明確清楚，以防產生糾紛。

廣州市啄木鳥房地產信息咨詢有限公司高級驗房師總經理助理 黃曉暢談《收房先學會驗房》

驗房要"逢門就進"

第一，收樓前期有幾個點：一，銷售承諾，收樓的時候最好能把買樓的時候銷售人員對你的一些承諾拿出證據來。二，仔細核對開發商的竣工法律文件。如消防驗收、水電驗收（要是永久性用水、用電)。三，要先看房再收樓?？梢韵冉毁M但不簽收鑰匙。

第二，驗房。原則就是"逢門就進"。進門第一件事就是開總電閘，繞一圈出來，天上地下搞定。門容易出現哪些問題呢？門鎖能不能用？包邊有沒有破損？第三，材料有沒有貨不對板？進門之后是五金配件。最起碼不能扎手。鎖同樣要能開，陽臺推拉門中空玻璃一定要有3C認證。鋁合金經常會出現變形。

驗抽油煙機，可以把它打開，拿一張A4紙直接貼上去它會吸住。毛坯房可以點燃紙，煙會飄上去，不會往回流證明煙道是通的。

巧妙借助驗房工具

檢查水電可以借助垃圾袋，現在衛生間一般都是干濕區兩用的。精裝修一定要帶防水。怎么試？把滴漏拿開，把垃圾袋鋪上去，把滴漏按上去，再鋪上垃圾袋，然后拿第三個垃圾袋裝上水，打個結壓在上面晃一晃，放水。就在濕區那邊放水，放到幾乎淹到禮品卡這上面來，只要不溢出來就可以。放48小時，然后看下衛生間相鄰的房間的墻角看有無滲水出來，如有水滲出則防水做的不好。

第二個是電，建議可以借助第三方力量，或自己買一個驗電器，每一個燈亮對應一個問題。還有一個用電保護?？傠娤淅锩娴呐赃呌幸粋€應該每個月去按一次的漏電保護開關。當家里發生短路、觸電會馬上斷電。

驗電后，收樓的時候要拿著收樓合同里面有裝修標準。驗一下內頁，看交付標準是不是和現場是一致的。第二個看保修，像滲漏兩年，家用電器按國家三包政策，墻面涂料這些一年六個月，主體是五十年，有保修期意味著后面如果發現有問題是要無條件幫我解決這個問題，要審一下保修合同。最后一點可以借助第三方力量圖個安心。

第三，簡單的驗房工具。找一個金屬的硬東西可以驗比如瓷磚，敲一下，有一些響聲很響很清脆，那它里面是空的，如果是扎實的敲上去聲音是很扎實的，說明里面沒有空鼓。用乒乓球可以驗坡度，放到那里看往哪里滾。手電筒罩住照一下墻面，可以發現不平整、波浪線、裂縫。垃圾袋做避水實驗；打火機、衛生紙、測電筆（可以代替驗電器）。

 

國安居金牌工程執行官孫偉談《裝修注意事項》

 

防水容易忽略的地方

介紹三個裝修容易出現問題的地方，也是行業難克服的幾個問題。第一，防水的質量問題。導致防水出現問題的環節只有兩個一個是防水的材料，正規的裝修公司用的材料基本上都不會出現材料的質量問題，那就是施工的質量問題。

裝修后做完48小時避水實驗后會邀請業主和樓下的客戶等驗收質量。但業主經常疏忽這個環節。比較容易出現隱患的地方，洗手間有排水管、排污管，這些防水施工頻率大面積的地方通常不會出現質量問題，漏水的地方都在排水管的四周，管壁的周圍，因為這種地方是在裝修中做防水很容易忽略的地方。

現在深圳一手房很多衛生間都有一個沉池，做防水48小時避水實驗的時候，不規范的做法就是水的深度不夠，沒有完全浸到沉池的上面四個角落的地方，這就是防水滲水第二個死角的地方。業主驗收的時候多看看親自參加防水實驗就可以避免問題的發生。

第二點，水電工程。是業主和裝修方比較容易起爭執的地方。水電這塊的費用很難控制。業主怎樣合理去控制費用呢？水電有費用預算和結算兩個步驟。為什么產生差別？首先，對水電的功能進行合理的布局?？刂朴幸粋€大的方向。錢多出來就是多在這些地方。心中有底裝修的時候就可以知道怎么和裝修方溝通這些問題，不會上當受騙了。

天花板、墻面開裂要注意

第三，天花板和墻面開裂的情況。驗房的時候一定要注意的問題。裝修能解決的墻面開裂的兩種問題，但通常導致墻面開裂的有三個原因：一個是墻體是空的；一個是墻體辟兩層水泥超過一公分厚；一個是乳膠漆漆膜開裂。

天花板的裂縫，首先選材方面要注意，木制產品有熱脹冷縮的過程，裝修中不處理好接縫的問題的話，做完天花后做乳膠漆就很容易導致天花裂縫。

最后一個是回南天影響。裝修中洗手間和廚房的墻面，要驗收墻面防水確實沒有問題。套房內用的膩子粉和內墻油漆是沒有防水作用的，在這兩個地方可以選用外墻膩子粉和外墻油漆，它是有防水作用的。返潮的時候水珠和潮氣破壞不了膩子層和油漆層。

還有一點就是地腳線，地面瓷磚要貼一圈地腳線，上面容易發霉發黑，裝修的時候有一種現象，瓷磚和地腳線里面的水泥在還沒有干透的情況下就去劈墻面的膩子灰，地面水汽要往上翻上來，就是通過墻面和地腳線的中間的縫隙返到墻面的膩子灰上面來了，那么墻面的膩子灰沒有干透就會返到油漆的表面上來，所以就會有發霉發黑的現象。所以不建議業主在天氣潮濕的時候做墻面油漆或家私油漆，而是等天氣好的時候再做，這樣對工程質量也有比較好的保障。

 

深圳市消費者委員會法律專員陳朝暉談《新消法、新權益、新責任，結合房地產消費指導談新形勢下消費者權益保護系列問題》

新消法帶給大家哪些新權益？

陳朝暉：新消法08年啟動修訂，去年10月25號的時候，習主席通過主席7號令頒行，今年3月15號開始施行。新消法帶給大家什么新權益呢？主要是尊重權里加了一個個人信息受保護權。另外一個是網購商品的反悔權，就是有條件有限制的反悔權。消費者在網上購物7天內可以無理由退貨，商家應該退還貨款，如已發貨簽收，回退商品的郵資需要自己承擔，除非雙方已經協商了。

網購商品房不適用反悔權

結合房地產主體來講，不是很多房產要網簽嗎？那么，我想問一下現場的市民，商品房屬于網購商品嗎？可以適用條款“七天內無條件退貨”嗎？

市民：應該可以吧，之前聽到過車和房也可以網購，我也不太清楚。

陳朝暉：我也很想，之前有為大家爭取過，但是很遺憾，商品房的性質不屬于網購商品，因為確實房地產交易是一件很難做的事情，如果買家七天內退回房產證，賣家又把房產證賣給其他人，這是一種惡意的交易，所以沒有將商品房列入網購商品的范疇之內。

另外增加了一些商家的責任，比如說欺詐的話以前是要返還商品價的兩倍，現在提高到三倍，并且有一個最低額限制。另外55條的第二款規定商品或服務存在缺陷，造成消費者或者其他使用者死亡或者損害的，處以兩倍以上的全額性賠償。這個條款在北上廣深等一線城市有可能達到幾百萬的賠償數額。

原來提到的消費者權益是九大權益，現在是除了個人信息保護這個權利之外，網購商品“七天內無條件退款”也算是消費者的一大權利，也成為反悔權。這個規定是有限制的，在新消法的25條，不光是網購，還包括電視購物和郵購這種衍生方式，消費者有權在收到商品當天起7日內退貨，而且不需要說明理由，但是下面這些商品除外，一個是消費者定做的，比如家里定做的櫥柜、電視柜、沙發等，即使你是在網上購買的，也不適用于“七天內無條件退貨”的條款，第二個是鮮果類的，鮮花、蔬菜等易腐爛的食品類商品，第三個是在線下載等物品，就像軟件等設計類的商品，比如DVD等。第四個是報紙、雜志等報刊類物品。

退貨還有一個要求是不影響二次銷售，要保證商品的完好。消費者退貨，賣家要在七日內將價款返還給消費者，商品的運費由消費者承擔。

現場問答：

市民：對于不宜買房子的戶型問題

黃曉暢：我認為好的房子戶型的采光要好一些，空間利用要高一些。這個問題的回答要根據人群來設定。一種是板式結構的房子，能做到南北通透非常好，但是采光會差一點。戶型的好壞其實并沒有絕對的。我有個建議就是一般頂層的房子出現裂縫的機會會多一點，所以選中間三分之二的樓層會好很多。

市民：房屋按揭貸款省錢的還款方式是什么？

張茂榮：業主紅本在手才可以辦理交易，在這種情況下，就有兩種選擇：一筆款贖樓和兩筆款贖樓。一筆款贖樓就是通過買方從銀行貸款出來幫業主贖樓，另外一種方式是賣方自己通過銀行貸款按揭進行贖樓。如果問的是贖樓方式，一筆款贖樓不建議，建議兩筆款贖樓。

市民：房子裝修完出現漏水，有什么樣的補救方法？

孫偉：一般頂樓會出現漏水的情況。如果只是一個點漏水的話，現在市面上有新型的材料和防水技術，直接在樓板上將這種漏水直接補上，沒有必要去拆。如果漏水面價比較大，那可能就要把天臺打下來，進行大面積的施工。

市民：選擇瓷磚還是木地板比較好？

孫偉：從環保的角度來說，瓷磚會好一點。家庭環保裝修要兩個檢測的關鍵點，一個是甲醇，另一個是苯。這兩項指標對于木地板等木質的材料，單項指標都是不能超出0.08這樣一個環保系數。

市民：房子70平方米，基本裝修價格在多少范圍比較合適？

孫偉：兩種裝修方式，一種是自己選擇材料，出人工裝修費用。像70平方米左右的房子，可能4萬塊錢就可以滿足你的需求。

市民：哪個月份裝修會比較好一點？

孫偉：五月份開始裝修是最好的。

市民：非深圳戶口在深圳買房有何限制？

張茂榮：限購令在深圳已經很早就開始實施了。非深圳戶口購房只能購買一套，并滿足連續交滿一年以上社保，或者納稅一年以上。

市民：公攤面積的大小如何鑒別？

張茂榮：在我們房屋入伙的時候，開發商會給出一個法定的測繪機構的測繪報告，在這個測繪報告里面有明確的標示一共有多少公攤面積、套內面積等信息。測繪報告就是認定公攤面積的依據。

市民：懷疑小區是不是依法售賣 

陳朝輝：我建議這位業主走深莞惠三地聯合解決機制，我們收到業主投訴之后也會向惠州市公安局和惠州市消委會反饋，尋找解決問題的方式。

張茂榮：關于遲延交房的問題，你可以根據合同來追究責任。

市民：購房合同版本不一

張茂榮：購房合同版本不一樣，你可以根據自己的購房合同向法院提起訴訟。對于開發商來說，為了少交違約金，可能在前面的合同是萬分之三，到后面就改成萬分之一了。你可以通過訴訟途徑來維權。第二個方面你提到沒有預售備案，如果真的是這樣，沒有預售許可證進行銷售的行為是不受法律保護的。一房多賣的問題，如果只是憑懷疑來提起訴訟是不受法律支持的。

市民：為什么開發商沒有提供買賣合同？

張茂榮：正常情況下開發商的合同應該要給業主一份?？梢韵蜷_發商進行索要。

深圳市消費者委員會法律專員陳朝暉發言：

明天又是一年一度的315,20年來第一次進行重大修改的中華人民共和國消費者權益保護法施行，這是與廣大消費者和全社會密切相關的重大民生事件。在法律層面對消費者權益保護提出了更高的要求，它的實施是消費者權益保護具有里程碑意義的重大法制事件。在眾多的消費中，住房消費是消費者一生最重大的一個商品，凝結了消費者大半生的心血。一旦出現問題，老百姓的安居夢又從何說起呢？隨著一年一度的“3·15”即將到來，新華網房產深圳站推出特別策劃——“安居夢去哪了？”。今天在這里舉辦了“3·15”消費者購房知識大講堂，不僅為市民提供了有益的購房知識，更倡導了保護消費者合法權益是全社會的共同責任的理念。從根本上保護好消費者權益，僅僅依靠政府的資源無法滿足消費者的需求，必須充分發揮行政執法、行業自律、消費者參與、社會監督的綜合作用，推動全社會多元共治的消費維權體系。今天下午的活動非常圓滿成功，謝謝大家！

“新華律師幫”欄目正式啟動 代表律師劉子孺致辭：

作為“新華律師幫”的代表律師，我很開心在“315”來臨之前，能得到各位嘉賓關于購房話題的一些分享，也感謝新華房產提供一個供大家交流的平臺，我們也會提供專業的法律意見給大家，幫助大家解決購房過程中的實際問題。謝謝！

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